EMLAK VERGİSİ BEYANNAMELERİ

Satılık Konut   -   Kiralık Konut Satılık İşyeri Kiralık İşyeri  -  Arsa  -  Devremülk

Emlak beyanları, emlakın bulunduğu ilgili belediyenin Emlak Servisine verilir. Emlak Vergisi; tapu kütüğünün adına tescilli emlak veya emlakların devlet veya devlet kurumlarına her yıl belirlenen tutarın yatırılması işlemidir.

Emlak vergileri 3 bölüme ayrılır;

A-) BİNA B-) ARSA C-) ARAZİ

Binalar :
İkamet edilen müstakil evler, villalar, apartmanlar, apartman daireleri ve işyerleri olarak, fabrikalar, dükkanlar, hanlar, otel, motel, vs

Arsalar :
İmar planı ile değişikliğe uğramış gerekli parçalara ayrılmış, üzerine yapı yapılabilen alanlardır. Bunların her biri için ayrı ayrı sütununa doldurmak kaydı getirilmiştir. İmar ve ifraz planlarında olabilecek değişiklik beyanı verilir.

Araziler :
İmar planları dışındaki alanlardır.

Araziler 3 tipdir;
A-) Kıraç B-) Taban C-) Sulak

Beyan dönemlerinde komisyon tarafından araziler özelliklerine göre bulundukları mıntıkaya ve mevkiiye göre metrekare beyan değeri tesbit edilir. Bu değerlere göre beyan hesaplamaları yapılır. Tarım arazileri bulundukları bölge ve mevkiiye göre kısıtlamaya tabi olabilirler, bu tür yerler vergiden muaf yerlerdir.

Köylerde bulunan bina, arsa ve araziler köy beyan defterine kaydedilir. bölge ve mevkisine göre vergiden muaftırlar.
Müstakil binalarda kaç adet ve kat var ise her biri beyannamenin sütunlarına ayrı ayrı yazılmalıdır, tek bina halinde yazmak hatalıdır.

GEREKLİ EVRAK VE BİLGİLER
- Tapu veya tapular
- Nüfus bilgileri
- Arsa ve arazinin m2 birim değerleri
- İnşaatın birim m2 maliyeti (İlgili belediyeden öğrenilir).
- Binanın dıştan dışa yüzölçümü
- Bina arsa alanı ve dairenin arsa payındaki metrekaresi
- İnşaatın türü
- Sınıfı (lüks, 1. 2. 3. sınıf gibi)
- Binanın yaşı
- Kalorifer ya da asansör olup olmadığı
- Hisseli ya da tam oluşu.

Evraklar tamamlandıktan sonra emlak beyanı doldurulur. Yeni alınan bir emlaka tapunun bir fotokopisinin de eklenmesi gerekmektedir. Daha önce ilgili belediye sınırları içerisinde emlakımız var ise bundan dolayı bize verilen sicil numarası yeni verilecek beyanın ilgili kısmına yazılmalıdır.

Beyannamemizden muhakkak bir adet arkalı önlü fotokopi almamız gerekir. İlgili tahakkuk fişine göre vergiler ödenir.

Emlak beyanlarında arsa, arazi ve binaları aynı beyana yazamayız. Nitelik ve cinslerine göre beyanlar ayrıdır. Bu durumdu ilgili bayanlara yazmak zorundayız. Emlak beyanlarımızı bulunduğumuz mali yıl içerisinde son üç ayına isabet eden zamanda vermemiz gerekir, aksi halde cezalı duruma düşeriz.

Köylerden aldığımız emlakları muhtar vasıtası ile köy beyan defterine kayıt ettirmemiz gerekir. Ekilen biçilen yerler emlak vergisinden muaftır. (bu sadece mücavir saha dışında, imarsız alanda kalan köylerde geçerlidir.)

MİRAS YOLUYLA EDİNMELERDE
Emlak beyanı doldurduktan sonra iki adet fotokopi çekilmesi gerekir. Bir tanesi kendinde kalmak suretiyle, değerini de belediyeden aslı gibidir diye tasdik ettirmek gereklidir.

Bu beyanı verirken gerekli evraklar;
- Tapu fotokopileri
- Veraset ilamı
- Varislerin isim listesi

Bu evraklar Emlak Beyanına eklemek sureti ile ilgili belediyeye verirken beyanın ön yüzüne .......... varisleri diye yazmak gerekir. Bunun yanında varislerinden bir kişiyi de vergi mükellefi olarak belirtmek gerekir. Bu işlem İŞTİRAK HALİNDE verilen beyan işlemidir.

İNTİKAL İŞLEMİ
Varisler İŞTİRAK HALİNDE Emlak beyanlarını verdikten sonra intikal işlemine geçebilirler. Yani MÜŞTEREK MÜLKİYET'e dönüştürülürler. Her varisin tapu kütüğüne isimleri ve hisseleri yapılır. Bu işleme İNTİKAL İŞLEMİ denir. Bu tür işlemlerden sonra her hissedar bir sicil numarası alır. Emlak vergilerini buna göre öder.

ZİLLİYETLİ YERLERDE BEYAN DURUMU

Bu tür yerlerde genellikle beyanlar köy beyan defterine tabidir ve kadastro geçmemiştir. Belediye'ye bağlı yerlerde Emlak beyanı verme zorunluluğu vardır. Köy beyan defterine kayıtlı gayrimenkullerin tapuya tescil anında 5 yıl geriye giderek belediyeye emlak vergilerini yatırmış olma zorunluluğu vardır.

Eğer zilliyetlikten doğan haktan dolayı kadastro veya tescil yapılma anında Emlak Vergilerinin ödenmiş olması gerekir.


EMLAK VERGİSİ
2003 yılında yaklaşık 18 milyon vatandaş emlak vergisi beyannamesi verip; evi, dükkanı, mağazası, arsası ve arazisinin değerini beyan edecek.

1998'de beyan edilen değerler, yasa gereği 1999'da yeniden değerleme oranı kadar, izleyen yıllarda da yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttı.

Örnek;

1998'de 100 milyar TL. olarak beyan edilen değer,
1999'da yüzde 77,8 oranında artarak 177.800.000.000.- TL.
2000'de yüzde 26,05 oranında artarak 224.110.000.000.- TL.
2001'de yüzde 28.0 oranında artarak 286.860.000.000.- TL.
2002'de yüzde 52.3 oranında artarak 436.887.000.000.- TL.
2003'de yüzde 52.3 oranında artarak 665.379.000.000.- TL. oldu.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesinde, kira geliri olanların beyan edecekleri yıllık kira tutarının, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5'inden aşağı olamayacağı belirtiliyor.


EMLAK VERGİSİ VE BİLDİRİMİ

2002 yılına kadar tapusunu almış, ama beyanda bulunmamış kişiler ne yapmalı?
Eğer 31.12. 2002 tarihine kadar tapu değişiklik bildirimi yapılmamış ve beyan verilmemiş ise bu bildirim 2003 yılı içinde usulsuzlük cezası da ödeyerek yapılabilir.

Tapu değişikliklerinden sonra belediyeye bildirim ne zamana kadar yapılabilir?
Satan ve satın alanda tapuda satış işlemi gerçekleştikten sonra bulundukları yılın sonuna kadar belediyeye gidip bildirim yapmalılar. Satanın vergi mükellefiyeti içinde bulundukları yılın sonuna kadar satın alanınki ise bir sonraki yıl başlar.

İlk taksit tutarı nasıl hesaplanır ve nerelere yatırılabilir?
İlk taksit tutarı önceki yılın emlak vergi değeri, bu yılın yüzde oranınca artırılmak suretiyle, bu değer Büyükşehirlerdeki konutlar için binde 2, işyerleri için binde 4, arsalar için binde 6 araziler için binde 2 ile çarparak çıkan tutarın yarısı olarak ödenir.
Ödemeler bağlı bulunan belediyelere yapılabilir.

İkinci taksit tutarının bir farklılığı var mı?
Maalesef var. Hatta 1. taksit neredeyse bir avans niteliğinde. 2. taksidi ödemek için sicil numarasına ihtiyaç var. Bu numara şahsa değil gayrimenkule verilir. Belediyeye sicil numarası ile başvuru yapılır ve ödenecek vergi tutarı öğrenilir bu değerden 1. taksit tenzil edilerek Kasım ayının sonuna kadar ödeme yapılır.

Bugüne kadar hiç emlak vergisi beyanında bulunmamış kişiler ne yapabilir?
Bu kişiler yeni bir bildirim de bulunmak suretiyle önceki yıllarında tahakkuk edecek vergilerini her yıl için %50 fazlasıyla ödemeleri gerekiyor.


ESKİ ESERLER
Tarih öncesi ve tarihi dönemlere ait bilim, kültür, din ve güzel sanatlarla ilgili; taşınabilir veya taşınmaz korunması gereken tabii kültür varlıklarıdır.

Yürürlükte olan bu son yasalarla yüzyılın sonuna kadar yapılan eserlerden mimari, estetik, arkeolojik, dini ve tabi hüviyet bakımından özelliği olan bütün eserler fişlenerek koruma altına alınmıştır.

Emlak konumuzla ilgili olarak şahısların alındı bulunan alınıp satılabilir hüviyeti olan; ahşap evler, konaklar, yalılar tarihi mimari özelliğine göre üç gruba ayrılmaktadır.

1. DERECE :
İçinde ve dışında aynen korunması gerekli yapılar.

2. DERECE :
Asıl hüviyetini muhafaza ile birlikte alternatif projeyle ufak tefek yapılar yapılabilen yapılar.

3. DERECE :
Tarihi yapı hüviyetinde; anıtlar kurulunun kabul edilebileceği alternatif projelerle bir takım değişiklikler yapılabilen eserlerdir, yapıtlar TAÇ vasıflı olarak adlandırılırlar.

Anıtlar Yüksek Kurulu; korunması gerekli tabii ve kültür varlıklarını tümüyle mümkün mertebe fotoğraf, film, proje, eski dosya şeklinde fişlemiş ve koruma altına almıştır.

Anıtlar Yüksek Kurulu korunması gerekli tabii, kültür varlıkların restorasyon veya yeniden imarıyla ilgili kanun verebilecek tek mercidir.


İFRAZ (Ayırma)
İfraz tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsellere ayrılmasıdır. Taşınmazların ifrazı, değer artırımı düşüncesi, ayrılan parçaların daha kolay satımı, daha çok da imar planlarının uygulanması nedeni ile yapılır. İfraz işlemi aşağıdaki safhalardan oluşmaktadır.

a) Serbest mühendislerce düzenlenmiş krokili beyannamenin kadastro müdürlüğüne ibrazı,
b) Kadastro müdürlüğünce krokili beyannamenin uygunluğunun kontrolü ve onanması,
c) İşlemin belediye encümeni veya il idare kurallarınca tastiki,
d) Kadastro müdürlüğünce evrakın tapu sicil müdürlüğüne sevki,
e) Tapu sicil müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tescili.

İfrazın mahkeme kararı ile yapılması :
Taşınmazları ifrazı mahkeme kararı ile de yapılmaktadır. Genelde bu şekil ifrazlar ortaklığın giderilmesi davalarında görülmektedir. İşlem için kesinleşmiş mahkeme kararının ve mahkemece tastikli ifraz krokisinin ibrazı gerekir.

İmar mevzuatı açısından ifraz işlemi :
İmar düzeni gereği yapılan ifraz ve tevhidlerle, parselasyon planlarının tescili uygulamada geniş bir yer tutmaktadır.

a) Belediye ve mücavir alanlar içerisinde ve dışında imar planı olan yerlerde ifrazı :
İmar planına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi genel hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların, bu kısımlarının ifrazına izin verilmemektedir.

İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifrazların bu plana uygun gerekir. İmar planında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlik ve büyüklükleri yönetmenliklerce belirlenen esaslara göre yapılmaktadır.

b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki, yerleşme alanı dışında kalan (iskan dışı) alanlarda ifraz:
İmar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel 5000 m2'den küçük olamaz.

Not : Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan veya var olan bir yola yapılan ifrazlardan sonra en az 25 m cephesi bulunmalıdır.

c) İmar parselasyon planlarının tescili :
İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içerisinde belediye, dışında ise il idare kurulunca onaylanarak kesinleşmesinden sonra tapu sicil müdürlüğüne gönderildiğinde, malikin veya üzerindeki hak sahiplerinin rızası aranılmaksızın müdürlükçe resen kütüğü tescil edilmektedir. Taşınmazların tedbir veya hacizli olması yapılacak tescile engel değildir.

İfraz işleminin teknik yönü serbest harita mühendisliklerince yapılır. Kadastro müdürlüğünce kontrolü yapıldığından, kontrol hizmeti için tarifede belirtilen miktarda ücret tahsil edilmektedir. Ayrıca döner sermaye bedeli tahsil edilecektir.

Tapu Harcı :
İfraz edilecek taşınmazları emlak vergisi beyan değerinden az olmamak üzere ilgisince bildirilen değer üzerinden tapu harcı tahsil edilir.


İNTİFA HAKKI
İntifa hakkı, taşınmaz üzerinde, bu hakka sahip olan kişiye geniş bir kullanma ve yararlanma yetkisi veren kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkı sözleşme ve mahkeme kararı olmak üzere iki şekildedir.

MAHKEME KARARI İLE İNTİFA HAKKI TESİSİ :
İntifa hakkı, mahkeme kararı ile tesis edilebilir. Tescili ile kesinleşmiş mahkeme kararının tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gereklidir.

İNTİFA HAKKININ SÖZLEŞME İLE TANINMASI :
Taşınmaz maliki taşınmazın intifa hakkını herhangi bir kişiye tanıyabilir. İntifa hakkı tanınacak kişiler, gerçek kişiler olabileceği gibi, tüzel kişilerde olabilir. İşlem malik veya temsilcisinin talebi üzerine resmi senet tanzimi suretiyle yerine getirilir.

İNTİFA HAKKINDA SÜRE VE BEDEL :
Süresiz olarak intifa hakkı tanınmaz, sürenin mutlaka belirtilmesi gerekmektedir. Ancak bu süre gerçek kişilerde en çok ömür boyu tüzel kişilerde ise 100 yıldır.

İntifa hakkı, bedel karşılığında tanınabileceği gibi bedelsiz olarak da tanınabilir. Bedelsiz tanımalarda hibe işlemi uygulanmaktadır.


SONA ERME

İNTİFA HAKKINDA FERAGAT :
İntifa hakkı sahibi söz konusu bu hakkından, kuru mülkiyet sahibi lehine her zaman feragat edebilir. Bunun için bu husus da tapu sicil müdürlüğüne talepte bulunması gerekecektir. İntifa hakkından feragat bedelli olabileceği gibi, bedelsizde olabilir.

Bedelsiz feragatlara hibeye ilişkin hükümler tatbik edilmektedir. Her iki halde de hak sahibinin beyanı üzerine intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir. İntifa hakkından bedelli yada bedelsiz feragatlerden tapu sicil müdürlüğünce tescil işlem belgesi düzenlenmekte resmi senet tanzim edilmemektedir.

SÜRENİN DOLMASI :
İntifa hakkı belirli bir süre için tanınmışsa sürenin dolması halinde taraflardan birisinin talebi ile kütükten terkin edilecektir.

HAK SAHİBİNİN ÖLÜMÜ-TÜZEL KİŞİLİĞİN SONA ERMESİ :
Hak sahibinin ölümü halinde, bunun veraset belgesi yada nüfus kaydı ile, tüzel kişilerde ise ; tüzel kişiliğin sona ermesine dair yetkili makamlardan alınacak belgenin ibraz edilmesiyle, intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir.

EMLAK VERGİSİ YÖNÜNDEN İNTİFA HAKKI :
İntifa hakkı sahibi taşınmazın emlak vergisi mükellefidir. Bu sebeple intifa hakkı sahibinin bu hakkı süresince taşınmazın emlak vergisi beyannamesini vermesi taahhuk edecek emlak vergilerini ödemesi gerekecektir.

TAPU HARCI AÇISINDAN DEĞER ORANI :
Tahsil edilecek tapu harçlarının hesabında, taşınmazın emlak vergisi beyan değerinin 2/3'ü intifa, 1/3 çıplak mülkiyet olarak kabul edilmektedir.

Örnek vermek gerekirse;
İşleme konu taşınmazın emlak vergisi beyan değeri 6.000.000.000 TL. ise 4.000.000.000 TL intifa hakkı, 2.000.000.000 TL kuru mülkiyete (çıplak mülkiyet) ayrılacaktır.
İPOTEK
Mevcut, ileride mevcut olacak herhangi bir alacağın temini için taşınmazın teminat gösterilmesidir.

Söz konusu alacaklar ;

a) Halen mevcut olan yani malikin veya diğer bir kişinin almış olduğu borç para için, taşınmazın teminat olarak gösterilmesi ,
b) İleride vücut bulacak alacaklara örnek vermek gerekirse satış bayiliği alan bir kimsenin satıcı firmanın kendisine vereceği mallar için taşınmazın teminat göstermesi,
c) İleride olması muhtemel alacaklarda ise alacağın ileride buna sebep olacak bir olaya veya şarta bağlıdır. Buna ölünceye kadar bakma akitlerinde bakım alacaklısının kanuni ipotek hakkı örnek olarak verilebilir.

İpotek tesisi için talepte bulunacak kişi taşınmazın maliki veya temsilcisidir. Bütün tapu işlemlerinde ilgililerden istenecek genel bilgi ve belgelerin yanında, ipotek işlemlerinde ayrıca aşağıdaki hususların bilinmesi gerekmektedir.

a) İpotek alacaklısının adı soyadı, tüzel kişilerde ticaret ünvanı ,
b) Taşınmazın ne miktar için ipotek edileceği
c) İpoteğin müddeti
d) Faizi
e) Derecesi, ikinci ve sonraki derece ipotek tesislerinde, ipoteğe serbest derceden istifade hakkının tanınıp tanınmayacağı

Taşınmazın maliki veya temsilcisinin, bu hususları içerir sözlü talebi üzerine resmi senet düzenlenmek suretiyle işlem tapu sicil müdürlüğünce yerine getirilir.

Bankalar yardımlaşma sandıkları gibi kredi veren kurumların Tapu sicil müdürlüğüne ipotek tesisi için yazıları varsa bu yazılar ilgilinin imzası alınmak sureti ile işleme konur.

İpotek belgesi :

İşlemin tamamlanarak ipoteğin tapu kütüğüne sicilinden sonra tescilin yapıldığını gösterir ipotek belgesi, düzenlenerek ipotek alacaklısına verilmektedir. İpotek belgesi kıymetli evrak niteliğinde olmayıp sadece tescili yapılan ipotekle ilgili bilgileri içerir

Yabancı para ile ipotek tesisi :

Yabancı para ile ipotek tesis için aşağıdaki hususların bulunması gerekmektedir.
Bunlar ;
- İpoteğe konu kredinin dış kaynaklı kredi olması,
- Kredi süresinin 5 yıl veya daha fazla olmasıdır.

Bu halde her ipotek derecesinin ifade ettiği miktar, yabancı para cinsinden gösterilebilmektedir. Ancak söz konusu yabancı para her türlü yabancı para olmayıp Hazine Müstaşarlığınca belirlenen dövizlerdir. ABD doları (USD), EURO gibi...

Aynı ipotek derecesinden birden fazla yabancı para türü kullanılarak ipotek tesisi mümkün olmadığı gibi, Mahfuz meblağ (saklı pay) tutulması ve derecenin boşalmasından dolayı sıra oluşması halinde de, derece içerisindeki her bir sıra için aynı yabancı para cinsinden ipotek tesis edilecektir.

Yabancı para ile tesis edilmiş ipoteğe ait derecenin boşalması halinde yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı diğer para üzerinden ipotek tesisi mümkün olabilecektir.

Türk parası ile tesis edilmiş ipoteğe ait derecenin boşalması halinde, yabancı para değerinin ipoteğin ilk tesisindeki Türk parası değerini geçemeyeceği hususu düzenlenecek resmi senede yazılması halinde, bunun yerine tescil edileceği tarihteki Türk Lirası karşılığı yabancı para üzerinden ipoteğin tesisi mümkün olacaktır.

Yabancı para ipoteği tesisi için ödenecek (Muafiyet olmaması halinde) tapu harcı ve damga vergisinin hesabı ile yabancı ve Türk parası karşılıklarının hesabında merkez bankası döviz alış kuru esas alınmaktadır. Bu husus resmi gazeteden veya merkez ve ziraat bankası şubelerinden tespit ettirilebilmektedir

Yorum Yaz